青龙寺遗址 新地王诞生!青龙寺59亩土地成交 楼面价为8785元/㎡

2019-03-22 - 青龙寺

二环已经成为高价地战场,继融创东二环、金泰东南二环、保利北二环拿地之后,西安二环楼市再次起火。

12月19日,西安南二环青龙寺板块再次摘地59亩,与金泰恒业仅有一站路之隔,情况却与金泰大不相同......

青龙寺遗址 新地王诞生!青龙寺59亩土地成交 楼面价为8785元/㎡
青龙寺遗址 新地王诞生!青龙寺59亩土地成交 楼面价为8785元/㎡

PART1-魔力二环

关于西安土地市场,我们一直有一个疑惑,为什么房企打造豪宅,都要拿地“意外怀孕”?

万万没想到,2016年12月底,融创以18.5亿斩获东二环137亩土地,亩单价1346万/亩,楼面价7212元/㎡,东二环、东南二环土地价值终于被揭开。相隔不到两年,2018年11月7日,金泰以48亿斩获388亩土地,一举将二环地价拍到了1519万/亩,楼面价9117元/㎡。

青龙寺遗址 新地王诞生!青龙寺59亩土地成交 楼面价为8785元/㎡
青龙寺遗址 新地王诞生!青龙寺59亩土地成交 楼面价为8785元/㎡

案例详情1:融创拿地:地籍编号为XC3-4-571,出让用地面积137亩(折合137.417亩,不含代征路19.77亩、代征绿地2.676亩、立交用地15.998亩),最终被被融创以18.5亿元摘得,溢价率达到168%,亩单价1350万元,楼面地价7232元/平米。

案例详情2:金泰拿地:地籍编号为YT6-1-85-1、YT6-1-86-1,出让用地面积208亩。土地成本266659万元,亩单价1281万元/亩,楼面地价7366元/平米。地籍编号为YT6-1-90,出让用地面积180亩,土地成本274075万元,亩单价1519万元/亩,楼面地价9117元/平米。

青龙寺遗址 新地王诞生!青龙寺59亩土地成交 楼面价为8785元/㎡
青龙寺遗址 新地王诞生!青龙寺59亩土地成交 楼面价为8785元/㎡

一家全国TOP4房企,专注于高端;另一家省国资房企,一直低调发展。如果说,融创斩获东二环陕建机厂地块,是西安招拍挂“新试水”;那金泰斩获青龙寺土地,就一定是“深布局”。

究竟是什么原因,让融创、金泰一掷千金,敢于在二环线重金拿地,二环线究竟有什么魔力?

青龙寺遗址 新地王诞生!青龙寺59亩土地成交 楼面价为8785元/㎡

PART2-资源密度

为什么一定要锁定二环?其实,这一点很好理解,一方面是醇熟好地段,早已经是芳心暗许,甚至有一些土地已经转手好几次。

尽管融创拿地价格高,却是一块少有市场化净地,即便是地价颇高,也并非不能接受,尤其是融创新入西安,震撼发声是策略之一。但金泰布局青龙寺就属于意外,既没有想到是国企接盘,也没有料到是金泰,更没有想到是48亿。

但从西安土地发展来看,二环是有地王基因的。1999年,西安市为了获取野生动物园筹建资金,就将东二环黄金地块115亩土地挂牌,在市场普遍40万/亩的大背景之下,老动物园竟然拍出了190万/亩的天价,成为90年代西安地王。

此后,一直空白近20年。这20年之间,全国各地都爆发出地王潮,西安一直是缄默无言,即便是爆发出所谓“商业地王”,也都是集中在东大街,从2012年的“1959万/亩”到2018年的2018年的“7182万元/亩”。

12月19日,青龙寺再次成交一块土地,让我们产生了兴趣,从地段来看,几乎与金泰恒业“地王”不相伯仲,容积率却比金泰高出不少。

>备注:12月19日成交地块由恒志置业摘得

地块位于雁塔区西延路以东、青龙路以南,编号为YT5-8-34地块。该宗地属性为商住用地,净用地面积58.926亩(折合39283.89平方米),其中出让住宅用地57.503亩(折合38335.18平方米),出让商服用地1.423亩(折合948.71平方米),设为共宗地。宗地内配建公办幼儿园(占地面积3027平方米,建筑面积3188.8平方米)。

该地块最终由陕西恒志置业有限公司摘得,总价18.4亿元(包含拆迁赔偿安置),成交亩单价1365.7万/亩,含补偿3127.48万/亩,楼面价为8785元/㎡,成交价32190万元。

该地块与金泰地块相距一公里左右,所享受到的地铁、商业、教育、公寓等配套如出一辙,一个处于乐游原高尔夫俱乐部附近,接近曲江一期;另一个在青龙寺公园附近,紧靠曲江二期。

尽管处于门户位置,想要打造高端,还是要资源深厚才行。市场不会因为某个项目成为价格标杆,而是普遍向高端看齐,房企购买的是价值,不是泡沫。

PART3-城市资源

为什么这个地段会频发拿地,而且都是高价地?这个地段究竟有什么魔力?

从实际体验来看,东二环、青龙寺确实成熟,能够打造一些高端产品。目前,东二环、东南二环板块醇熟,是主城区优质地段,无论是地铁、教育、公园、消费等等,都有品质呈现。

其一,商业,从青龙寺环境来看,处于曲江、城东、城南交汇处,既可以享受曲江商圈、立丰商圈,又可以坐拥小寨商圈商业资源。近距离享受太乙城商业资源,如影院、永辉超市等,随着商业氛围渐起,太乙城商圈逐步诞生。

其二,交通,雄踞曲江门户,位于曲江、城东、城南三区交汇处;距离地铁3号线北池头站仅500米、近邻5号线青龙寺站、太乙路站。该地块近享双地铁资源,未来出行较为方便。

其三,教育,铁一中分校、铁五小、西安建筑科技大学、曲江第一小学。教育资源是这个板块的重头戏,尤其是铁一中分校区,对于周边人居价值的影响,堪称重要。还有一些成熟校区,都让新区无法比拟。

其四,医疗,解放军323医院、西安武警医院、西安市第九医院。1.5KM范围之内,享受优质三甲级医院,满足了业主对于医疗健康资源的需求,这种医疗资源配置,在主城区也是极为罕见。

其五,人文,邻近名迹青龙寺,毗邻70余亩高尔夫俱乐部,周边环绕曲江皇家园林,唐城墙遗址公园、大唐芙蓉园、曲江南湖等生态公园,环境优美。过去,曲江一直缺乏文化培育,如今文旅如火如荼。

为了搞清楚各家房企对于这一地块的认识,我们第一时间联系了参拍房企前策人员。据悉,未来该地块将考虑高端精装产品,物业类型将会设计高层、超高层,但因为产品设计仍然在研发当中,缺乏详细设计方案。

PART4-市场走势

回想一下二环拿地,2017年12月15日,融创拿地现场也是历经波折,接连遭遇网络瘫痪、线下续拍等突发情况,最终还是被融创摘得。

当时,西安楼面价一直较低,融创“陕建机场地块”成交价无疑刷新了西安市住宅地价新高度,比区域房价还要高出1000元/㎡,当时有人就鼓噪,面粉贵过面包。还有一些人高呼,市场走入正规化,此举是土拍里程碑。

但金泰恒业拿地楼面价9117元/㎡,人们反而不再纠结荞麦、面粉、面包的问题了,因为在市场竞争公平竞争的大前提之下,能够诞生高价地,也是市场选择之一。

只要优质土地存在,就会有鲨鱼吞饵,融创、金泰、恒志既不会是第一波,也不会是最后一波,事实证明,只要土地像失血海豹,鲨鱼们闻腥而至。这也是为什么西安屡屡诞生高价地,不仅业内刷屏,连购房者也在刷屏,关键就是信心。

青龙寺算是一片优质区域,旁边既有绿地·海珀紫庭、融创·壹号院左右护法,又有金泰恒业后期加持。目前,融创西安壹号院打造精装大平层,金泰极有可能打造洋房类产品。因此,这块新地(YT5-8-34)极有可能打造高端精装产品,而且还会参考融创等名企的标杆作品。

高端住宅的诞生,只是城市留住财富圈子的手段,究竟能否锁住财富,将高端消费人群一网打尽,青龙寺究竟有多大底蕴,关键还是看政府对于土地市场的运营。

青龙寺属于二环主城区醇熟地段,几十年发展沉淀,想要打造一个豪宅朋友圈,还是要焕新区域,优化管理、优化商业、优化景观、优化教育...

相关阅读
  • 青龙寺开放时间 青龙寺大景区闭园时间 3月15日起延迟至晚9时

    青龙寺开放时间 青龙寺大景区闭园时间 3月15日起延迟至晚9时

    2019-03-22

    到了春游赏花时节,青龙寺遗址景区闭园时间过早引发网友吐槽。媒体报道此事后,西安市青龙寺遗址保管所昨日调整了大景区开放时间3月15日至10月15日开放时间调整为6302100,但樱花园开放时间维持不变。

  • 青龙寺组团改造 青龙寺周边城中村改造工作全面启动

    青龙寺组团改造 青龙寺周边城中村改造工作全面启动

    2019-03-22

    青龙寺周边城中村改造工作全面启动为了进一步提高统筹城乡发展工作标准,加快城市化建设进程和城中村改造工作步伐,彻底改善城市面貌,6月5日,大雁塔街道办事处以雁大办发(2010)年30号 “西安市雁塔区大雁塔街道办事处关于印发《大雁塔街道青龙寺周边城中村改造工作实施方案》”文件下发到辖区各村和机关各科室。

  • 青龙寺开放时间 青龙寺大景区闭园时间 3月15日起延迟至晚9时

    青龙寺开放时间 青龙寺大景区闭园时间 3月15日起延迟至晚9时

    2019-03-22

    到了春游赏花时节,青龙寺遗址景区闭园时间过早引发网友吐槽。媒体报道此事后,西安市青龙寺遗址保管所昨日调整了大景区开放时间3月15日至10月15日开放时间调整为6302100,但樱花园开放时间维持不变。

  • 西安青龙寺樱花 【2017西安青龙寺樱花节】

    西安青龙寺樱花 【2017西安青龙寺樱花节】

    2019-03-22

    西安青龙寺樱花节时间每年的3月份,西安古城都会景色十分迷人的,尤其是鲜花盛开的时候,这里还有很多名胜古迹,西安青龙寺的樱花这个时候会竞相绽放,2017年来到青龙寺欣赏樱花的时候,我们可以看到到处都是粉红的一片。