【王志纲工作室骗子】【解码亲和源】——王志纲工作室经典案例解析

2019-12-05 - 王志纲

亲和源股份有限公司创建于2005年3月,注册资金2亿元,位于上海市浦东新区康桥镇,以推动和发展中国老年产业为己任,主要从事老年产业的投资及经营管理。探索以会员制为形式、融居家养老和机构养老为一体的全新的养老模式,致力成为中国老年产业的第一品牌企业。

【王志纲工作室骗子】【解码亲和源】——王志纲工作室经典案例解析
【王志纲工作室骗子】【解码亲和源】——王志纲工作室经典案例解析

亲和源在上海康桥镇投资近6亿元,建成中国第一个老年人会员制养老社区,社区占地面积8.4公顷,建筑面积10万平方米,于2007年底正式建成营业,目前已发展成为融居家养老和机构养老优化为一体的,与上海国际大都市相匹配的中高档的养老社区。

1、发展历程

亲和源股份有限公司创建于2005年3月,前身为上海康桥公共事业投资有限公司,由上海新建桥企业集团有限公司和浦东新区康桥镇集体资产管理有限公司出资组建。

上海新建桥集团有限公司以房地产开发为主,在2003年-2005年间,亲和源老年社区是其中的一个养老项目,现任亲和源董事长奚志勇负责筹建此项目;

2006年4月,亲和源项目在南汇康桥小镇举行奠基仪式,亲和源开始走入公众视线;2006年底,中国著名城市规划和产业运营策划人王志纲应邀担任亲和源社区暨亲和源老年产业策划顾问,正式启用“亲和源会员制社区”的名称,提出会员制的运作模式以及中高端的市场定位;

2007年9月公司增资扩股,更名为亲和源股份有限公司;2007年12月,亲和源会员制社区试住活动开始,首批创始会员入住亲和源会员制社区,体验健康、快乐的老年新生活;

2008年,亲和源股份有限公司和美国爱尔玛客公司、法国索迪斯公司、香港美格菲公司、上海曙光医院、上海老年大学以及阳光财产保险等十家战略合作伙伴强强联手、专业互补,共同签约成为亲和源老年产业战略联盟,标志着中国新型养老模式的诞生,是养老事业走向产业化的开端;

2009年5月,南汇并入浦东新区,亲和源所处的康桥板块的房价从不足一万元迅速飙升至两万元左右,大大推动了亲和源的会员费和销售量的双增长。下半年,亲和源启动全国连锁经营的计划,“黄山亲和谷”项目是亲和源首个外地项目,是亲和源迈向异地拓展的第一步;

2010年,亲和源迎来了挚信资本1亿元的风险投资;

2011-2013年间,亲和源陆续推出三亚清水湾、海宁琳轩养生村,并与万科、金地、中海投资签订战略合作协议,同时吸引一批世界知名杂志社、外国官员的报道和参观考察。

2、发展定位

主打宜老无障碍化式设计和管家式服务,结合俱乐部形式,打造理想的至尊养老家园,一个高品质、专业化、现代化、多功能的理想颐养社区。通过打造一个顶级的生活服务平台,构建一系列的养老标准,以社区化的物业形态,整合养老建筑规划设计机构、医疗康复机构以及休闲度假物业等资源,让行业的利益相关者能围绕亲和源形成一整套老人服务系统,并能利益均沾。

亲和源将居家养老与机构养老的优点融合为一体,有家的温馨亲切、私密自由,也有机构的专业照料;专门为老年人的生活所设计,在充分保障老年人居家生活之自由与私密的基础上,为老年人提供非常全面的生活照料、健康医疗、文化娱乐等服务。

创新养老模式:向老年人提供终生、全方位养老的高品质、专业型、现代化、多功能的生活社区,开创居家养老和机构养老相结合的新颖的社区养老模式,打造一个集养老硬件和软件服务于一体的全方位、标准化、综合型平台。

让老人只要带上“随身行李”,就可安上一个舒适的新家,让老人自由地选择适合自己的生活方式,有尊严地慢慢变老,让住在社区的老人体验到最高层次的贴心关爱、至尊感、安全感、自由感。

3、硬件设施

亲和源社区通过路网、连廊把公寓与健康会所、颐养院、配餐中心等配套设施全部连接起来,将会员生活科学地融合在一起;通过休闲化的园林打造,形成居家式的社区氛围;所有建筑都进行适老化设计,关爱老人生活的点滴细微。

  亲和源应用智能化的管理系统,提供独有的“管家式”服务,设生活管家、快乐管家、健康管家,以人为本,打造“零服务”境界,即处于“无为”的自然状态,呼之则来,挥之则去,让会员们既感受到贴心、周到和尊贵,又维护会员的尊严、隐私和自由。4、服务密码

亲和源充分整合国内外相关资源,在物业、会所、配餐中心、护理医院、文化娱乐等方面,均外包给国际一流的高品质服务供应商和管理团队,如美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等机构,实现强强联手,形成一流的服务支撑体系。

1)生活管家服务

智能物业: 会员随身携带智能卡,可打开门锁、储蓄消费、紧急呼叫等;可自行或通过秘书进入ERP信息管理系统,查询订阅餐饮、消费、文娱、医疗等信息。

家政服务:提供保洁维护、物品清洗、钟点服务。

事务代理服务:生活秘书可提供代买代送、代领代办服务,如购物、书报、信件、邮件、包裹,代订机票、酒席、鲜花等。

老年公寓班车:将根据老年人活动的实际需要和季节的变化安排班次和线路,保证老年人方便出行。

多功能健康会所:设有温水游泳池、健身器械、桑拿、水疗、按摩区、多功能影音厅。

专业配餐服务:设专业营养配餐中心和栈餐厅,提供一日三餐、各式咖啡、果汁、茶水以及各种点心等餐饮服务,并提供VIP点菜、宴会,配送服务和上门烹饪。

亲情联络服务:建立亲情档案, 生活秘书与会员的家人和亲友保持定期联系,将会员在亲和源的基本情况传递给会员的家人或亲友,并为会员组织专门的团聚活动。

2)快乐管家服务

主题活动:每栋老年公寓配备快乐秘书,筹划主题活动,如节庆、竞赛、参观观摩活动等。

亲和俱乐部:快乐秘书收集会员的兴趣和爱好,组建文艺类、体育类、创作类、实践类俱乐部,丰富会员的文化生活,增加会员的乐趣。

亲和学堂:与上海老年大学合作办学,邀请专家、教授开设时政、历史、财经、文艺、科技等方面的专题讲座和各类进修班,增长会员的知识,充实会员的思想。

度假旅游:联合专业的旅游公司,定期向会员提供旅游资讯。按照会员的需求,可以为会员提供旅游路线设计、旅游组织安排等服务。

义工服务:组建义工队伍,会员自身也可参加义工队伍,为社会和会员提供温馨的义工服务。会员做义工所付出的奉献,存入“时间银行”,以后可以将其折算成其他义工为会员服务的时间。

理财咨询:向会员提供理财咨询服务,便于会员进行各类投资和理财活动。

3)健康管家服务

健康医疗服务:为会员配置家庭医生,负责会员医疗、保健、营养方面的咨询服务。 家庭医生建立会员的健康档案,并每月一次对会员进行健康巡检、健康指导等服务。老年护理院与上海多家三级医院对接,开设绿色通道,会员可通过家庭医生入院就医。

护理照料服务:家庭医生可根据不同情况提出护理建议,进行护理等级评定,由专业护理人员负责护理照料。

心理辅导服务:生活秘书、亲和源义工、心理咨询师会为会员进行心理关爱、心理疏导等。

5、营销密码

亲和源的营销理念从最初的“让老人回家”,到“亲和源是老人可以托付一生的地方”,到“养老改变生活”,亲和源一直在致力于倡导老年人从被动接受服务逐步转变为主动选择人生、享受生活,让晚年生活成更加自由、自得。

亲和源的运营模式以会员制模式为载体,向市场发行会员卡,构建了俱乐部式的服务模式。会籍不必与房子锁定,亲和源有大、中、小三种户型,老人不仅可以自由选择,也可以随时申请换房,如以大换小,或以小换大,只要有房源,随时可以实现。

另外,亲和源社区对老年朋友提供从一天期至一年期的各种短期体验入住,费用不等,短期入住的会员可以享受跟永久会员相同的服务标准。亲和源也开设了一个集体户口,如果需要,可以把户口落入亲和源。

会员卡分为:银杏卡(A卡),一次性缴付卡费永久使用并可继承、转让;银杏卡(B卡),一次性缴付卡费终身使用等两种形式,具体如下表:  

退款和转让: B卡(终身卡),在入住未满15年期间,可以享受退款,退款的计算方式为:卡费- [卡费÷180(月)×乙方实际居住时间(月)];付款方式:永久卡和终身卡都可以分三年期支付,分期付款的利率参照公积金贷款的利率。    

A卡(永久卡)可以继承,可以转让,转让价格自定,也可按原价委托亲和源在一个月内代为转让。

年费:包括每周预约上门一次家政服务,物业管理费,每人每年一次全身医疗体检,每人购买一份意外保险,公寓内所有家具家电的保养维修和更换,社区内各类文体设施的使用,管家部提供的其他类免费服务等。

年费中不含一日三餐,水,电,天然气,电话,IPTV,宽带,医疗费用等,只要会员身份不更换,年费永久保持不变。当会员身份发生更替,新入住会员按入住当时所执行的年费标准开始支付年费。

由于购买这种会员制养老社区,不受房产限购令的影响,市场反映比较好,已有700多位老人入住,目前最热门的是A卡的中套和B卡的大套。

6、盈利模式

双收盈利模式,即盈利一部分来源于会员费,一部分来源于资产本身的升值,每年所交的管理费才是长期稳定的主要利润来源。

亲和源的会员费与传统分期收取服务费不同,它一次性收取多年居住租金,这样可更快地回笼开发成本;同时,周边物业的升值,自然带动会员费用的提升,会员卡的增值为剩余的产权赢得增值空间,亲和源目前的市场销售策略是:会员卡和管理费每年将调价两次。

但由于老年公寓项目的土地属性不能进行抵押贷款,老年公寓建设又需要更大量的资金,亲和源的资金链一直并不轻松,短期内回笼的资金不足以周转运营。

亲和源只能寻求转型,亲和源和万科、青岛城投、中海投资等多家企业合作,由对方出资造房子,自己则承担起运营的管理。这种扩张模式,有效规避了资金难题,未来亲和源主要会把精力投放在管理模式,扩大会员卡价值以及其他服务类的拓展。

7、长远发展密码

1)整合养老产业链

未来在全国各地战略性整合物业,标准化输入亲和源的管理服务平台,让亲和源会员的老年人可以冬天在海南,夏天在大连,实现“候鸟式养老”,打造全国养老的会员网络体系,从提供养老住宅服务到整合养老产业链,培育产业链条上真正的利润增长点。

将养老跟其他产业结合在一起,如在养老地产基础上结合餐饮、旅游等产业,实行互动,做大平台形成影响力,其他的附加业务用来捆绑利润。

2)做老年生活方式供应商,输出服务,复制全国

在亲和源的养老服务产品体系里,房子是一种载体,在餐饮、健身、医疗、旅游等方面只提供硬件设施,具体运营外包给战略联盟里的国际第三方公司,打造专业化的服务平台与服务体系。

随着亲和源所提供的服务逐渐成熟,其标准化的社区管理模式、养老标准制定、国际会员制和分时度假网络的搭建、品牌传播以及销售、优化的ERP系统等将成为动态的服务包,供应给养老地产开发商。

目前亲和源已经以输出管理服务的模式广泛地参与到宁夏、浙江、海南等地的高端老年公寓项目中。

8、问题与困难

1)会员制需进一步保障

由于社区公寓的产权归企业所有,会员制对老人的保障从法律上说尚有所不足,这也是对于会员制发展会产生顾虑的原因。

亲和源会员卡无论有效期长短,出售的均为使用权,建议在可能的情况下企业可与保险公司合作,将会员费的一部分作为财产保险和生存保险金放到保险公司,在一定程度上可加强保障入住会员的财产安全。

2)土地问题

根据当前的法律规定,在中国任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,老年人社会福利设施用地被归为非营利性社会福利设施用地一类,可以划拨方式取得。由于土地收入在财政收入中占比较高,区县政府主要进行商业和住宅用地的出让,缺乏对批地的热情。

不能拿到老年人社会福利,国家又没有养老用地规划。亲和源只能变通,用100亩公共建筑用地折价出让,并以康桥镇集体资产管理有限公司出资1875万元的形式入股,正式成立了以社会公共事业和福利事业投资为主体的上海康桥公共事业投资有限公司,才解决了土地问题。

但终究其项目用地是以工业用地的性质出让,出让年限仅为50年,未来政府应大力支持向亲和源这样真正的养老社区实现土地变性,以增强社会养老的能力。

3)融资难题

由于国家在用地领域缺乏规划,亲和源项目的土地性质特殊,无法办理产权证明,不能进行抵押贷款,增加了项目获得资金的难度,这对于地产公寓的大笔的建设资金融资是一个致命难题。

4)产权问题

由于公寓没有产权,因而不能充当个人的资产证明,即不能享受产权升值带来的保障,也不能用作抵押来获得其他资金。从某种意义上来说,会员制规避了产权带来的纠纷,但也隐藏着一些法律的隐患,其核心问题还是出在土地性质上。

总之不管怎样,二十一世纪是老年人的世纪,也是老年人应该再次获得解放的世纪。老年人不再是要活着,而是要生活!亲和源不只是要创造一种全新的养老模式,而是要破一个时代,成为中国商业养老市场的开山“教父”。

 (图文/王志纲工作室广州战略中心:孟晓刚、宗伟)

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