香江控股董事长 香江控股:25亿关联交易“后遗症”

2019-07-18 - 香江控股

沉默17天、申请两次延期后,香江控股(600162.SH)终于回复了上交所。

6月3日,香江控股发布公告,针对上交所此前发出的关于公司2018年年报问询函,给出了相应回复。在这份43页、长达8000字的回复中,香江控股开发进度缓慢、销售遇冷、业绩承诺难以兑现的窘境,也逐一浮现。

香江控股董事长 香江控股:25亿关联交易“后遗症”
香江控股董事长 香江控股:25亿关联交易“后遗症”

公告内容显示,2017年底,天津25亿收购案带来的连锁反应,进一步将香江控股拖向“泥潭”,其营收、净利润均大幅下滑。

年报显示,2018年香江控股实现营业收入41.35亿元,同比下降12.21%;实现净利润5.09亿元,同比减少38.93%,为三年最低值。而其股价从去年1月12日复牌后3.92元的高点,下跌至2.28元,市值损失达57亿元。

香江控股董事长 香江控股:25亿关联交易“后遗症”
香江控股董事长 香江控股:25亿关联交易“后遗症”

高价脱手烫手山芋

这家上世纪90年代起步于深圳金海马家居的广东老牌企业,创始人为刘志强、翟美卿夫妇。2000年起涉足房地产,三年后实现借壳上市即现在的香江控股,并凭借“锦绣香江”和“翡翠绿洲”两大住宅品牌在广深地产界一举成名。

香江控股董事长 香江控股:25亿关联交易“后遗症”
香江控股董事长 香江控股:25亿关联交易“后遗症”

2006年前后,这对夫妇跟随着合生创展的朱孟依来到了天津宝坻,划了一个2300亩的圈,准备在这片荒地上大干一场,复制其明星楼盘香江锦绣花园。

末了却落得一地鸡毛。天津香江项目最初瞄准了北漂一族,然而受到了环京限购的影响,加之区域配套缺乏和定产不清,导致产品滞销严重,去化堪忧。

香江控股董事长 香江控股:25亿关联交易“后遗症”

长达10年的销售,这个超大楼盘不仅进度缓慢,且销售率极低,负责运营的三家公司亏损连连,其中两家早已资不抵债。而这期间,三公司在2012年左右甚至出现了销售困难和产品积压情况。

不温不火的销售状况,让香江控股的大股东两度萌生退意。2017年12月,香江控股从控股股东南方香江集团手中斥资25.02亿元收购天津香江锦绣花园的三个项目公司65%股权(天津公司森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业)。

香江集团“金蝉脱壳”之后,25亿元的现金收购却使香江控股面临巨大的资金压力。

2018年末,香江控股短期借款和一年内到期的非流动负债余额合计42.43亿元,而货币资金余额仅26.24亿元,且其中2.6亿元处于受限状。不仅如此,香江控股2018年的经营性现金流量净额骤降615.87%至-29.41亿元,引来了监管部门的问询。

对此,香江控股回复称,截至4月30日,公司已归还借款18.84亿元,借款余额约为63.81亿元,其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约23.98亿元,公司资金余额约30亿元。下半年将利用存量资金和销售回款归还银行借款。

问询函同时也指出,报告期内,2018年度资产负债率提升15个百分点至75%,同时公司存在较多的应收款项和资金拆借行为。

香江控股则回复称,“截至4月底,公司已归还部分金融机构借款,资产负债率得到明显改善。”今年一季度销售商品、提供劳务收到的现金为17.18亿元,经营活动产生的现金流量净额为9.95亿元。

重仓天津开发遇阻

收购之时,天津三公司信誓旦旦承诺2018-2020年分别累计完成3.53亿、4.41亿、3.76亿,共11.7亿的利润。而今,该项目承诺的业绩非但未完成,甚至装到香江控股就开始亏损。

监管部门将矛头指向大股东涉嫌“掏空”上市公司,问询函指出,收购时天津三公司净资产合计为负0.41亿,收购溢价率高达62倍。然而,2018年,这三家公司非但没有盈利,反而分别亏损了1231万、594万、2931万。

问询函中另一个核心问题是,香江控股在天津、广州和成都储备的规划建筑面积位居前三位,其中天津高达160.6万平方米,远高于后两者的64.3万、37.4万平方米。但2018年天津项目的可供出售面积仅为24.03万平方米,而销售面积仅为1.9万平方米,销售比例仅7.9%,预收房款约为0.9亿元。

上交所要求香江控股“基于2018年天津三公司的利润情况,以及项目所在地区的房地产政策和去化情况,说明是否存在业绩承诺难以完成的可能”。

香江控股则指出,从年初至5月25日,天津三公司的房地产项目销售已新增认购8.59万平米。目前天津项目可售面积17.67万平方米,今年下半年预计新推产品13.8万平方米。

此外,香江控股也不得不正面进行风险提示,由于天津市 2018 年实施环保等整改措施,导致天津三公司的开发周期和预售证取得晚于预期。天津三公司由于受市场竞争、房地产行业政策及宏观经济的影响,存在业绩承诺可能无法实现的风险。

回复问询函期间,5月21日,香江控股选举翟美卿为公司董事长兼总经理,并选举产生第九届董事会各专业委员会组成人员。值得注意的是,刘根森作为本届战略委员会里的新面孔,其另一个身份是香江集团创始人刘志强、翟美卿夫妇的大儿子。

刘翟夫妇正将未来家族最重要的产业交到儿子手上,刘根森是否能扛起这面大旗,我们不得而知,但他必须先面对天津项目这个烫手山芋。

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